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“房如葱”预言后,马云再现新预测:5-8年房地产将“高位解体”

楼市奇说 2020-11-20 21:16:47

根据公开资料显示,过去20年,我国平均房价上涨了5倍多。全国平均房价由2000年的不足两千元一平,涨到了现在的“万元时代”(今年7、8、9月份房价连续三个月突破万元水平)。毫不夸张地说,房地产是无与伦比的“造富”工具。因为伴随着房地产的高速发展,那些早买房,提前捕捉到房地产投资价值的人,早就赚得盆满钵盈,更有甚者已经实现财富自由。

无怪乎,实干家曹德旺猛烈抨击道,房地产是“暴赚”行业,有些人开工厂苦心经营一年所得利润,竟然不及炒一套房子一年升值躺着赚得多。

过去这些年,大家对房地产的印象似乎并不太好。提起房地产,大家首先想起的是投资高速增长、房价逐年飙升、投机炒作成风、违规乱象频出等印象。楼市极度繁荣、房价日趋高涨的背后,越来越多的年轻人,尤其是刚需购房群体,对于房地产已经产生“厌恶”心态,更有甚者开始破罐子破摔,“不打算买房了”。即便有众多的专家学者仍然在维护房地产的支柱地位,为高房价代言,也掩盖不了房地产留下的诸多“后遗症”和弊端。

与此同时,国家层面更多次指出了“房地产过快发展实际上已经对经济不构成拉动作用”——2019年中,社科院研究报告显示,当前阶段,全国主要城市房价收入比已经大大超过9:1的临界点,这意味着“房地产对经济的贡献由正转负,对消费挤出效应明显”。换言之就是,房地产应该要踩踩刹车了,房价过快上涨、严重虚高的情况,更亟待解决。

房地产一直以来都对中国经济有着难以取代的突出贡献,但这不代表它能一直持续繁荣下去。党媒经济日报说,人口、金融和经济等基本面决定了,未来房价上涨空间狭窄。直白点说就是,未来投资买房或不再是“稳赚不赔”的买卖。事实上,从过去5年全国各地的房产收益数值来看,楼市中很少有人真正赚到钱了。我们也一直强调,房地产发展起来的都是虚假繁荣,实体制造业才是一国经济发展的可持续之道。

从这个角度来看,未来房地产必然会“碰钉子”,“走下坡路”。那些依然幻想靠投资炒房大赚特赚的人,终究会付出惨重代价。 

未来是多久?今天终于有人直言给出了期限——马云在近期的一场重要会议上再次直言不讳给出了新预测:5-8年后房地产将“高位解体”。

兴业财经报道,马云两个月前在一场财经论坛上直言不讳认为,过去房地产虽然对经济发展有突出贡献,但这条路不能一直走到黑。一方面,发达国家已经证实了,一国之发展和崛起最靠得住的方式是发展实体制造业和高科技产业;另一方面,多个科研机构的研究也证实,房地产对很多行业都有明显挤压作用,已经到了不得不“削减”的地步。 

此外,他再度表示,未来中国最便宜的可能就是房子。在他看来,年轻人不应该过早背负巨额房贷买房,幻想“投资房产”创造财富,而应该把更多的精力和时间投身于创新、科技、实业等务实的行业。在人生最好的阶段,为自己为社会做点有益的贡献。他还提到,未来10年,4个年轻人可能要继承至少5套房子,未来不是房子不够,而是房子太多。

5-8年后楼市能否“高位解体”?马云直言不讳,开发商透露重大信号

作为普通购房者,自然是希望楼市早点“高位解体”,毕竟现在的房价太高了,抛开一线城市动辄几百万一套的房子不说,事实上连很多三四线城市房价也都已经过万一平了。这意味着,普通人购买一套房子,至少要准备50万现金。不仅如此,还要绑定未来二三十年的绝大部分工资收入。

对于前首富马云的新预测,我们认为毫无疑问,这个预测会在不少城市得到应验。马云楼市“高位解体”的判断,事实上有三大主要理论支撑:

第一、国家对于房地产的定位已经改变,楼市高位解体是大势所趋

经历了过去4年多的强调控之后,相信很多人对于房地产有了新的认识。尤其是国家相继喊出“遏制房价过快上涨”、“不走炒房拉动经济老路”、“不再将房地产作为短期刺激经济的工具”口号之后,相信绝大多数人都对投资房地产改变了态度。而很多城市在严调控击穿房价底部,把房价打回原形之后,比如环京燕郊、固安、香河、大厂等地,炒房深受重创,对于炒房创富更是不再抱有希望。 

所以,无论是从安居、解决刚需居住的角度,还是从发展经济的角度,未来房地产都不能再作为主要的刺激工具了。这一点,国家态度明确。经济不再依赖房地产,调控同时又必须做到紧绷不松。按照常理理解,未来楼市只有一个结果:高位解体,回归到解决绝大多数刚需的居住本源。事实上,也有经济学家直言,未来绝大多数房价都将以刚需口袋里的钱定价。

第二、房地产不再是刚需,楼市早已“供大于求”

央行的最新报告指出,我国城镇居民住房拥有率已经高达96%,而且户均拥有1.5套房。这还仅仅是城市的各类可以计算在内的房产,如果把农村的自建房和各类小产权房,以及其它各类房产全部统计在内,这两个数据可能更高。

不仅如此,西南财大和腾讯等的科学研究均表明,我国的房屋空置率已经超过了20%,仅2017年全国城镇地区空置房屋数量就已经高达6500万套。更让人意料不到的是,其实从2020年起,我国的新房就已经步入“供大于求”局面了。这意味着,我们的房地产已经不再是刚需了,房子更是早就不再稀缺。若按实际来看,全国80%的城市,房子都是严重过剩的,三四线城市大多数如此,很多二线城市也一样。

房子够住,且未来我国将进入新生儿出生率下降和老年人口剧增的人口拐点,这意味着未来楼市的需求严重不足。在这种背景下,试问楼市“高位”的局面如何能保持得住?

第三、房价严重虚高,房地产投资属性太重,遏制房价上涨、抑制投资需求是大势所趋

上文我们已经提到了,从社科院发布的报告来看,全国绝大多数城市的房价都严重虚高。比如合肥,平均房价已经达到17000元/平,但是居民实际收入却普遍低于5000元/月。这是典型的低收入拉动高房价。按照这个房价收入比来看,合肥的房价应该再降低30%以上才算合理。而合肥滨湖新区的平均房价能达到2万多一平,本质上还是外地的投资客居多,是这些资金在支撑滨湖新区的虚高房价。 

不仅如此,高房价还对居民消费有严重的挤压作用。纵观很多专家不承认,但这是事实。打个简单的比方,如果一个年轻人靠掏空三代人六个钱包贷款买了房,那他这一大家子未来的消费都会缩减不少。原因很简单,钱都用来买房了,已经没有额外的钱可以消费。现实中,超过95%的年轻人在买完房之后,其实都是有意无意在压缩不必要的开支,这一点买过房的人应该都有切身感受。

因此,从当前阶段国人的收入水平对标房价来看,绝大多数城市的房价都确实应该适当回调。尤其是过去三四年靠着棚改房价急剧拉升的三四线城市,房价虚高的更严重。经济学家朱海斌曾经直言,三四线城市房价下跌50%才算合理。按照这个说法,未来三四线城市房地产高位解体或是大概率事件。

无独有偶,开发商大佬孙宏斌也透露了相同的重要信号:调控威力不可小觑,未来房价下跌压力大,楼市继续保持高位的可能性很小。

在孙宏斌看来,现在是开发商有钱,老百姓没钱。开发商可以大规模拿地建房,但是未来卖给谁?房子卖不掉,标再高的价格有什么意义。不仅如此,他还暗示开发商同行要有敬畏心,因为在他看来,本轮调控威力不可小觑,尤其是金融监管的持续加码,很可能在10年之内让数以万计的中小开发商就此“消失”。

概括来说就是,未来地产行业的马太效应明显,显然有利于整个行业的规范,更有助于楼市回归居住属性。换言之就是,未来随着地产行业的回归理性,绝大多数城市的房地产将高位解体,以适应普通刚需购房者的买房需求。但需要指出的是,那些有人口增量、有产业支撑、有丰富资源的超大、特大城市,房地产市场因为有基本面支撑,楼市“高位解体”的可能性为零。

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