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国家发声“批评”高房价,更首次鼓励房企降价卖房,房价跌定了?

楼市奇说 2020-11-21 21:36:37

从国家统计局公布的数据来看,今年7、8、9月份我国房价已经连续仨月突破万元大关。这意味着虽然2020年是公认的“艰难之年”,但是房地产并没有停下发展的步伐,房价也没有止步不涨。基于此,独立经济学家马光远甚至放出豪言,“房地产的支柱地位百年不变,房地产是闻着臭,吃着香。”

事实真的如此吗?我们认为,大谬不然!需要正视的是,房地产一家独大、高得离谱的房价问题已经得到了国家的关注和重视。这主要体现在三个方面:

其一、不久前,国家主管媒体中国青年报发声“批评”道,“高房价的‘恶果’已经逐渐开始凸显:年轻人不敢买房、不敢恋爱、不敢结婚、不敢生子的比例越来越高。很多人倾其一生积蓄也买不起房,或需要掏空‘六个钱包’才能勉强贷款买房。民生属性的房地产,正在成为无数人不敢高攀的“奢侈品”,这不是房地产的进步,而是倒退。”

文章更言辞激烈地抨击道:“畸形的房地产业和高得离谱的房价对全社会和全体公众形成越来越严重的“轰击”态势,也摇撼甚至“轰倒”了中国人最基本最传统的人生观和价值观。”

不得不说,此言和著名主持人白岩松的“高房价毁掉了无数年轻人的爱情,更毁灭了年轻人的想象力”观点如出一辙。既直言戳中了高房价对年轻一代的恶劣影响,也摆明了房地产业急需改观的事实。不管有多少所谓的专家、学者、媒体急于包装、维护房地产对经济的支柱地位,这都不能掩盖我国房价过高的基本事实。

其二、国家智囊刘世锦在一场经济圆桌会上更直言痛斥道,高房价对青年的“伤害”是不可逆的。我觉得如果一个城市,年轻人觉得这个城市生活成本太高,买房已经不可能,待不下去的时候,这个城市是没有未来的。因为年轻人都待不下去的城市,是无创新能力的。

言外之意,现在全国各大城市房价高得离谱的问题,已经到了不得不抓紧解决的地步了。因为高房价已经对年轻人买房、就业、消费、婚姻、生育等问题都造成了挤压和阻碍。

事实上,就目前中国的住房市场价格而言,一线城市的住房价格早已与90%以上工薪阶层无关。即使是合肥、郑州、海口、宁波、温州、珠海这样的二三线城市的房价,绝大多数居民也是连首付款都凑不齐的。有些居民即使能买,也会对其整个家庭消费具有严重的挤出效应。所以,无论是对于年轻一代的买房居住问题,还是对于一座城市未来的发展问题,房地产都不能再走过去高速发展的老路了。表现在房价上就是,未来需要逐渐降温,理性回调。因为只有房价合理,老百姓的居住问题都迎刃而解了,才有闲钱消费,才有心思高研究、创新,继而推动整个经济体系良性循环发展。

其三、今年8月份,国家主管媒体经济日报亦发声“批评”了高房价的四大危害:高房价挤压实体制造业、挤压消费、扭曲年轻人的价值观、削弱中国的国际竞争力。

经济日报文章援引知名经济学家的言论重点强调道,过去房地产对经济有突出贡献,这一点我们不否认。但我们更不能忽视房地产过快发展、房价过快上涨、炒房投机过盛所带来的更加恶劣的影响——城市的未来被严重透支,年轻人的奋斗欲望被彻底浇灭,经济发展也患上了“房地产依赖症”,从一开始就让中国经济变得扭曲和“跑偏”。这种现状必须尽早扭转,高房价问题亟待解决。

有人可能会反驳说,流于形式的“批评”和“抨击”解决不了根本问题,国家如果真的关心亿万年轻人的居住问题,就应该拿出实质性的举措来,遏制房地产快速发展,抑制投机炒作,严控房价上涨。

对此,我们不敢苟同。首先,对于国家首次发声“批评”高房价,以及国家智囊痛斥高房价危害,我们想说,这是好的开始。没有避之不谈,更没有否认,很明显这是有意改变现状。

其次,回顾过去4年多楼市调控历程,我们更不能一句话就全部抹杀掉国家对于整顿楼市、纠偏楼市的努力和付出。虽然很多城市的房价没有下跌,或者说没有跌到绝大多数人预期的水平,但不能说没有改变——全国绝大多数城市“房价过快上涨”情况基本得到有效遏制、土地市场有明显降温、保障市场更是加大了供应、租赁市场也健全了监管体系和行业规范,更重要的是在商品房和保障房之外,国家首次开创性推出了共有产权房模式,使得无数买不起房的人,可以不花钱或者少花钱就能住上理想中的房子。

再者,持续了4年多之久的楼市调控远未结束。尤其是国家最近的一个重磅行动,在我们看来,真正有利于购房者、有利于楼市大局稳定的调控才刚刚开始——11月18日,有媒体报道称,哈尔滨市出台14条稳楼市措施,其中包括放宽预售资金监管,鼓励房企采取打折促销,调整公积金贷款政策等。经权威媒体求证,虽然文件尚未下发,但文件内容确实属实。

这里面有一个非常重要的措施就是,国家四十多年以来首次明确鼓励一座城市的开发商通过降价卖房让利购房者的方式来盘活销售。这在中国房地产史上,是具有里程碑意义的。这个重磅消息,释放的信息量是巨大的:

第一、彻底颠覆了国人对房价的认知。固有的房价“只能涨不能跌”的幻想被彻底打破了。这一次不是某位专家的鼓励建议,也不是某个大佬的真知灼见,而是一座城市将要形成文件的重要举措——房价可以下跌,房企可以降价销售;

第二、为什么在这个节骨眼国家要鼓励哈尔滨的房企降价让利刚需卖房?在我们看来,这是房地产基本面已经彻底转变了:房价下跌的趋势已经形成,购房者的购房欲望创新低,开发商销售压力和去库存压力巨大,还有融资新禁令对开发商的巨大冲击,已经使得开发商不得不通过降价跑量来完成销售回款了;

第三、这显然不是某一个城市的处境,而是全国绝大多数城市的真实写照。哈尔滨作为第一个要采取该措施的城市,或拉开全国绝大多数城市效仿的序幕。为什么这么说?从今年前10月房企的销售业绩和城市库存压力可见一斑:今年前10个月,全国有60%的房企销售业绩出现下滑超过10%的情况,而且其中90%未达成上半年度的销售目标;前10月份,全国有一半的城市库存增加,其中存销比(销售周期)超过14个月合理值的城市有80多个,多以三四五线城市为主,其中景德镇、日照存销比高达38.4和34.8。换言之,这80多个城市,未来都面临房价下跌,开发商卖不掉房的窘境。

国家从“稳房价”、“托房价”到“鼓励房企降价”,这其中的转变非常巨大,相信大家也一定能感受得到。

国家首次发声“批评”高房价,更鼓励房企降价卖房,是否意味着这一次房价跌定了?刚需的“春天”来了?

我们理解大家对房价下跌的迫切愿望,但我们还是要理性看待这个问题。首先,对于上述80多个存销比高于合理值的城市,未来1-2年房价都不可能再继续上涨,因为住房市场已经出现“供大于求”局面,所以理论上而言,房价跌势已定,刚需确实迎来了购房的“春天”。当前时期,这80多个城市已经进入买方市场,换言之就是,购房者不管在选择和议价论价方面都占据上风,在这些城市购房者完成可以抻着开发商,以此来博取更高的优惠空间;

其次,平心而论,全国绝大多数一二线城市的房价还是很难下跌的。一方面,很多热点城市今年以来市场走势还是偏火,而且有些城市需要靠“收紧调控”来降温,这说明这些城市购房需求很旺盛,房价存在上涨压力;另一方面,一二线城市中的绝大多数存销比都较为合理,像宁波、合肥、杭州、贵阳、成都等城市,存销比仅为4、5个月。即,只需要4、5个月时间,新房就能销售完,整体而言,购房需求大于新房供应,而且购买力较为强劲,房价存在一定的上升压力。

对于这类二三十个城市,我们的观点始终不变,这些城市对刚需购房者都不友好,买房的成本不可能低,所以没有“春天”一说。毕竟这些城市都有源源不断的增量人口、庞大的产业集群和丰富的资源优势在支撑,房价长期来看易涨难跌。所以如果是刚需,有真实的需求,在这类城市还是要及早行动。

但我们可以肯定的是,在国家首次“批评高房价”,表达“高房价问题亟待解决”态度之后,在党媒、国家智囊再一次重申合理房价的必要性之后,在国家强调“构建和谐稳定的房地产市场环境”的背景下,未来绝大多数城市的房地产市场都不会出现剧烈波动。

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